Выбор помещения под склад для аренды на основе классификации Knight Frank

8 Апр от

Выбор помещения под склад для аренды на основе классификации Knight Frank

Возведение или покупка площадей для хранения продукции зачастую экономически менее выгодна, нежели съем склада. Современный рынок коммерческой недвижимости может предложить богатое разнообразие арендуемых помещений под склад: при подборе удобного для решения своих задач варианта предстоит учесть множество нюансов. Кто-то решает обратиться за помощью к профессионалам, другие из соображений экономии предпочитают действовать самостоятельно.

В связи с большой площадью страны одной из особенностей отечественной логистики стала повышенная потребность в транзитно-перевалочных и оптово-распределительных складах высокого качества. Разнородность российской промышленности диктует производителям необходимость в помещениях различного назначения: продовольственных, непродовольственных, фармацевтических, специальных.

Среди арендаторов и арендодателей принята классификация, предложенная одним из крупнейших в мире агентств недвижимости – компанией Knight Frank. Согласно этой системе склады по принципу типа здания, его местоположения и оснащения делят на несколько категорий: А+, А, В+, В, С и D. Качество в этом ряду идет по убывающей.

Это одноэтажные новые здания, занимающее не более 45% для «А+» и не более 55% для «А» места от общей площади комплекса. Оптимально, если колонн нет, но допустимо их наличие при удалении не меньше 12м для «А+» и не меньше 9м для «А». Свободного от застройки пространства здесь должно хватать для стоянки и маневрирования не только легкового транспорта, но и грузовых фур.

Стены объектов выполнены из утепленных легких металлоконструкций либо сэндвич-панелей. Полы – выровненная бетонная стяжка с противопылевым покрытием. Высота потолков позволяет устанавливать мноярусные стеллажные комплексы на 6 – 7 уровней, в цифрах: для «А+» – 13м, для «А» – 10м.

Обязателен набор ключевых коммуникаций, инфраструктура включает в себя механизмы регулировки температурного режима. В классе «А+» автономная энергоподстанция и собственный тепловой узел обязательны, в «А» – желательны. На круглосуточно охраняемой и благоустроенной площадке требуется видеонаблюдение, телефония, интернет, а также установки противопожарной защиты.

К территориям должен быть организован удобный подъезд (на «А+» нужна своя ж/д линия), а сам комплекс располагаться недалеко от крупных магистралей. К техническому оснащению складов премиум- сегмента относится:

В обеих группах помещений оборудованы офисы, где автоматизированные рабочие места управляются профессиональным программным обеспечением. Для персонала имеются вспомогательные помещения для гигиенических целей, отдыха, переодевания.

Менее качественные склады можно располагать и в новых, и в реконструированных одно-, а для группы «В» и двухэтажных объектах (при наличии грузовых лифтов и специальных подъемников). Постройки в этих категориях занимают не более 55% площади, к внутренним их пространствам обязательно оборудуется пандус. Незанятая площадь должна обеспечивать условия для безопасного маневрирования большегрузных машин.

В отличие от помещений класса «В», требования к полам в группе «В+» ощутимо выше: бетонирование и нанесение антипылевого покрытия, в то время как в более низкой категории допустимо асфальтирование. Высота потолка составляет 6 и 8 метров соответственно. Качество теплоизоляции стен должно обеспечивать энергоэффективность объекта, причем в категории «В+» обязательна установка регулировки температурного уровня.

Основное инфраструктурное обеспечение есть в обоих классах, правда вентиляционные установки для «В» лишь рекомендованы. Еще из требований: видеонаблюдение, охрана, противопожарные конструкции и системы связи. Оборудование полнофункциональными офисами обязательно для «В+», в то время как в складах класса «В» таких помещений может и не быть.

Это наименее качественные, но в тоже время наиболее распространенные в российских регионах складские пространства. Классифицируемые в группу «С» площадки – это в большинстве немного переделанные бывшие цеха, а также теплоизолированные ангары с высотой потолков порядка 4м. Чаще всего у них бетонные полы без защитного покрытия, нередко встречается также асфальтированные или вымощенные плиткой половые основания.

Основное отличие складов категорий «С» и «D» состоит в оснащении помещений отоплением, в случае его отсутствия площадка однозначно расценивается как наименее ликвидная. Разумеется, такие опции как офисы, вспомогательные помещения, достаточная площадь для погрузочно-разгрузочных работ, наличие систем охраны, пожаротушения, контроля доступа и прочие являются желательными. Но собственники нечасто готовы на модернизацию площадей.

Класс склада – отправная точка для расчета арендной ставки. Самые дорогие площадки  категорий «А» и «А+» чаще можно найти в промышленно развитых транспортных узлах, наиболее дешевые пространства есть в любом населенном пункте РФ.

от