Особенности работы по эксклюзивному договору

У рядового гражданина, который в своей жизни участвовал не более чем в паре сделок с недвижимостью, понятие «эксклюзивный договор» вызывает ассоциации с чем-то привилегированным или особенным. Однако в риэлтерской практике этот термин трактуется немного в другом смысле: таким контрактом собственник или его доверенное лицо разрешает работать над продажей объекта недвижимого имущества только одному конкретному лицу. В этой роли обычно выступает агентство недвижимости в любой организационно-правовой форме.

Жестких требований к содержанию эксклюзивного договора нет: каждое уважающее себя агентство в России обладает собственным макетом данного документа. Но независимо от его формы и оформления соглашение несет смысл декларации обязательств исполнителя найти подходящего приобретателя на реализуемую клиентом недвижимость, поддерживать в дальнейшем на показах, организовать сделку и передачу сопутствующей документации в регистрационные органы. В свою очередь заказчик услуги обязуется:

В профильном бизнес-сообществе работа по эксклюзиву относится к категории прогрессивных практик, обеспечивающих прозрачные и взаимовыгодные условия взаимодействия между заказчиком и исполнителям. Эти достоинства становятся еще более актуальными в свете отсутствия в российском праве каких-либо специфических нормативных актов, регулирующих риэлтерскую деятельность. На деле заключение такого контракта становится гарантом цивилизованного формата общения в системе продавец – маклер – покупатель.

Конкуренция между риэлторами высока, а оттого на первый взгляд может показаться, что «привязка» клиента к определенному агентству выгодна в первую очередь самому агентству. Однако такая позиция является дилетантской в силу ряда причин:

Если в договоре прописано, что продан объект будет по максимально возможной цене, то это еще не гарантирует продавцу получение суммы выше среднерыночной стоимости. Тут нужно рассуждать здраво и исходить из характеристик недвижимости.

Особо выгодное расположение, отличная планировка или иные бонусы повышают ценник, однако не всякая квартира или дом могут похвастаться такими преимуществами. Поэтому даже при грамотном подходе к рекламной компании или использовании особых каналов сбыта продаваться такой среднестатистический объект не спешит. Если при этом заканчивается срок действия эксклюзива, то риэлтор для обеспечения своих обязательств перед заказчиком начнет снижать цену.

В такой ситуации имеет смысл пролонгировать договор, но иногда его лучше расторгнуть. Во втором случае нужно быть внимательным: некоторые фирмы оговаривают штрафные санкции для заказчиков, расторгающих соглашение прежде срока и в одностороннем порядке.

Выбирая фирму для сотрудничества в рамках эксклюзивного договора необходимо очень взвешенно подходить к оценке ее профессионализма и деловой репутации. Такой тип работы очень популярен в профильной среде, а потому уже перестал быть гарантом добросовестности.